Недвижимость и застройка.

Позицию одной из организаций, выдающих заключение по проектированию, озвучил Виталий Эммануилов, начальник технического отдела Научно-исследовательского и проектного института генерального плана города Москвы (НИиПИ Генплана). По его словам, в городе существует сложная, но четкая и понятная система выдачи исходно-разрешительной документации на строительство. Застройка регулируется как документами общего характера (Градостроительный кодекс РФ), так и целой серией Постановлений Правительства Москвы, распоряжений Мэра, МГСН-ов (Московские городские строительные нормы и правила), инструкций, положений и др. Для центральной части они особые, в чем-то более жесткие, чем для остального города, и более жестко регламентированные. Это объясняется особыми исторически сложившимися, условиями ЦАО: дефицитом площади вообще, и в частности озелененных территорий, нехваткой мест парковок автотранспорта, нерационального использования подземного пространства и многим другим.

Инстанций, которые застройщик проходит на стадии согласования проекта, много, на первом (предпроектном) их четыре. Это сама власть – префектура и управа района, которые рассматривают, как проект вписывается в планы развития округа и района с точки зрения решения социальных и экономических вопросов. Организации Москомархитектуры – ГлавАПУ и НИиПИ Генплана Москвы, которые рассматривают предложения заказчика, дают заключения по условиям проектирования с точки зрения перспективы развития города, то есть рассматривают градостроительную составляющую проектного предложения, основываясь на действующей градостроительной документации и в первую очередь на Генеральном плане развития города Москвы.

В ЦАО эта технология определения возможных параметров проектирования в подавляющем большинстве сложнее, ведь в процессе формируется архитектурное и историческое лицо города и страны, поэтому для принятия решения Москомархитектурой необходимо провести ряд расчетов и исследований: историческое исследование рассматриваемой территории, визуально-ландшафтный анализ объекта, расчет инсоляции и естественной освещенности застройки.

Весь этот комплекс мероприятий позволяет довольно точно определить что и на каком участке возможно делать. В «особых случаях», когда у застройщиков есть обоснованная необходимость, а у проектировщиков реальная возможность  сделать более масштабное строение, но не позволяет, например, ограничение по высоте (в соответствии со строительным зонированием и визуально-ландшафтным анализом), возможно размещение какой-нибудь скрытой мансарды и/или оригинального завершения здания. Силуэт здания получается интереснее, чуть большая высота в глаза не бросается, а застройщик дополнительно получает желанные квадратные метры. Конечно, радикально таким способом общую площадь не увеличишь, но иначе в городе царил бы строительный хаос.

Непосредственно проектирование начинается после определения всех возможных параметров застройки, и уже эта документация должна пройти свой круг согласований и заключений, прежде чем будет выдано разрешение на строительство специализированной организацией. Агентство поможет провести покупку дома на море.

Процесс строительства так же связан с жестким контролем за соблюдением норм со стороны разных инспекций. Контролируется и вырубка (с последующей компенсацией), и использование прилегающих территорий (в соответствии с согласованным стройгенпланом), и разработка грунта (с последующим вывозом в установленное место) и т.д..

От автора. Отдавая должное стройности и эффективности данной системы, обратим внимание на то, что решение о разрешении или запрещении строительства всегда дает чиновник – именно это и скрывается под словосочетанием «индивидуальные экспертизы». Строительство – это как минимум десятки, а то и сотни миллионов долларов, а зарплата экспертов Москомархитектуры или Управления охраны памятников – сами понимаете. Искушения существуют. Существуют они вероятно и от переизбытка инвестиционных возможностей, сконцентрированных в Москве. Никого ни в чем не обвиняя, вспомним историю, изрядно обсуждавшуюся в прессе: офис российско-турецкого СП «Мосэнка», построенный на углу Садового кольца и Цветного бульвара, оказался на два этажа выше разрешенного. Кто позволил, как? И, главное, понес ли кто-нибудь за это ответственность?

Недвижимость и нотариус.

земельный участок 18

участок у дома 18

ОБЕСПЕЧЬТЕ СВОЮ БЕЗОПАСНОСТЬ, ИЛИ О ПОЛЬЗЕ НОТАРИУСА. Вы стали собственниками  недвижимости? Это хорошо. Если ты собственник, то  со своей недвижимостью можешь делать все, то угодно: продать, сдать в аренду, обменять…. Однако, иметь недвижимое имущество в собственности не только приятно, но и ответственно. А главное, с ним надо уметь обращаться, чтобы в одночасье не потерять. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости стало не обязательно, в то же время другие документы, сопутствующие договору, все организации, вовлеченные в процесс регистрации сделок с недвижимостью, требуют предоставить в удостоверенном нотариусом виде. Попробуйте придти в БТИ и попытаться получить техпаспорт, если при этом у вас нет нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающего ваше право! Ничего не получиться.  Хотя в законе об осязательности нотариального удостоверения ничего не сказано. Точно также нотариальное удостоверение требуется для письменного согласия на операцию с недвижимостью супруга или супруги, практически для всех видов доверенностей и тому подобных документов. В этом есть некоторое противоречие современного законодательства, и каждый собственник должен самостоятельно решить в какой форме заключать сделку с недвижимостью: простой письменной или удостоверенной нотариусом. Чужое имущество часто спасает профессиональная интуиция нотариуса.

лестница и коридор 12

лестница 12

Случай из практики: покупатель обратился к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи. При первом осмотре документов на квартиру никаких «возражений» не возникло, все, казалось бы, в порядке, но…. Поведение продавца настораживает, и нотариус на законном основании приостанавливает сделку, посоветовав покупателю потребовать справку из жилищного органа предоставить в более развернутом виде. В результате обнаруживается, что приватизация квартиры была проведена с грубейшими нарушениями закона. Естественно, сделка не состоялась, деньги и здоровье покупателя   были спасены. Надо понимать, что за ошибку, допущенную при заключении сделки с недвижимостью, а тем более за умышленные недобросовестные действия в отношении клиентов частнопрактикующий нотариус отвечает всем своим имуществом. Он не может принимать безответственных решений, потому что рискует потерять практически все. При сделках с недвижимостью всегда остро стоит вопрос передачи денег. Поскольку большинство людей не желает афишировать наличие крупных денежных сумм при себе, их стараются передавать наедине, и в самых неподходящих местах. Часто продавец и покупатель не знают, как поступить более правильно: передать деньги сразу после подписания договора, или после получения его из регистрационной палаты. В первом случае рискует покупатель — с регистрацией договора могут возникнуть трудности. Например, ее приостановят, т.к. договор в простой письменной форме может не содержать информации о залогах или обременениях, но деньги-то уже отданы! Во втором - продавец, потому что, когда сделка уже зарегистрирована, он может остаться без денег. Наиболее безопасен вариант передачи денег в присутствии нотариуса, сразу после подписания договора. Процедура при этом становится вполне официальной, и продавец уже не сможет впоследствии утверждать, что он не получал денег.

Недвижимость у моря.

комната спальня 25

комната 25

Жилье у берега моря, Или Турция – ваш дом. 

 После долгого трудового года, изнуряющей работы и проблем, вы захотели понежиться на берегу теплого и ласкового моря, или, возможно, вам предстоит деловая поездка в Турцию для решения каких-либо важных вопросов, но вы не знаете, где остановиться на ночлег. Что ж, мы можем предложить вам следующую альтернативу. Несомненно, вы можете подыскать подходящую вам по цене и удобствам гостиницу, но порой вам хочется почувствовать себя как дома. Что ж, давайте узнаем, как можно приобрести здесь настоящий дом, свое жилье.

Рынок недвижимого имущества в Турции многообразен и велик, здесь можно удовлетворить жилищные потребности любого – вы можете купить как маленький и тихий домик у моря, так и виллу, огромную, просторную, комфортную. Так что все в ваших руках и в кошельке.

лестница коридор 11

лестница 11

Если вы пока не готовы позволить себе домик у моря, вы можете арендовать жилье: здесь также найдете любую площадь помещения и удобства (несомненно, и виллы, и простые дома здесь представлены в своем прекрасном многообразии). В Анталии, к примеру, есть варианты квартир, которые сдаются с последующей их продажей – возможно, это как раз ваш вариант. Города разрастаются с небывалой скоростью.

Здесь люди стремятся вкладывать деньги в покупку недвижимого имущества. Во-первых, потому что это очень выгодное вложение: вы всегда можете перепродать квартиру подороже или сдать ее в аренду. Цена на жилье достаточно низкая, хоть и постепенно набирает свой рост. Во-вторых, продажа квартир выгодна за счет того, что всегда есть на нее спрос и прибыль не заставит себя ждать.

Не исключено, что в Турции многие становятся собственниками недвижимости, поскольку стремятся перепродать квартиры, дома, коттеджи еще на ранней стадии строительства помещений. Это приносит им огромную прибыль. Кто-то стремится приобрести жилье в качестве летнего домика, для постоянного отдыха в Турции, кто-то покупает дом для постоянного проживания. Есть вариант сдачи жилья на долгий период туристам, что, как можно предполагать, на пользу и тем и другим: турист приобретает относительно недорогой ночлег, а владелец дома — денежные средства, прибыль.

комната гостиная 15

комната 15

Аренда квартир жестко конкурирует с отельным бизнесом из-за уюта и низкой цены первой. Таким образом, приобрести жилье у побережья, это не только выгодно, престижно, но и удобно и полезно, ведь всегда найдется покупатель, съемщик, да и сами вы будете рады отдыху в собственном домике.

Приобрести виллу всегда выгодно и можно, да и как отмечают эксперты, это хорошее вложение денежных средств. Цены на жилье постоянно увеличиваются, следовательно, ваше приобретение, пускай и достаточно дорогое, можно будет перепродать втридорога, что, несомненно, не может вас не порадовать.

Районы застройки.
Уровень третий: выбор типа застройки (для "первинки"). Если обобщить сказанное, то получиться, что перед вами опять лежат два главных пути: районы массовой застройки (как правило, так называемые спальные районы) или точечная застройка в обжитых районах (центр и другие привлекательные места). На сегодняшний день стоимость жилья в районах массовой застройки не намного меньше. Среди причин этого специалисты называют: o рост себестоимости строительства, связанный с удорожанием электроэнергии, стройматериалов, транспортных перевозок; o общий экономический подъем и, в связи с этим, повышение покупательской способности населения; o дефицит предложения, возникающий из-за того, что многие строители отстают от намеченных сроков ввода жилья. Если продукт массового жилищного строительства по тем или иным причинам вас не устраивает, вы можете подыскать квартиру в домах точечной застройки. Достоинств у такого жилья много. Судите сами: совмещение современного уровня комфортности жилья с бесспорными преимуществами обжитого, ухоженного, с развитой инфраструктурой района, а, при желании, и престижного. Итак, тип застройки выбран. Движемся дальше. Уровень четвертый: равноценные, но не равнозначные. Как правило, в распоряжении покупателя квартиры имеется определенная сумма. Обычно, ее делят на площадь и получают максимальную стоимость "квадрата", который могут "осилить". В этом случае неоправданно отбрасывать квартиры чуть меньшего метража, но в лучшем доме или в лучшем районе. Профессионалы советуют исходить из достаточно широкого диапазона цены за квадратный метр. Это дает возможность включить в рассмотрение большое количество вариантов (дороже, но меньшей площади; дешевле, но большей площади...), что положительно скажется на окончательном выборе. Как определить, стоит ли квартира тех денег, которые за нее просят? Лучше всего обратиться к специалисту. Однако, если вы чувствуете желание во всем разобраться самостоятельно, то советуем подобрать ценовые аналоги - квартиры, продающее по приблизительно той же цене. И сравнить. Следует также помнить о том, что качество у разных строительных фирм отнюдь не одинаковое. Возможно, я выскажу спорное предположение, но мои личные наблюдения подсказывают, что чем дальше фирма от муниципального строительного комплекса и чем ближе к частному бизнесу, тем более высокое качество строительства следует ожидать. Итогом прохождения четвертого уровня может стать база первично приемлемых для вас вариантов. При ее подготовке следует учесть индивидуальные, но очень важные именно для вас критерии выбора - расположение дома (по сторонам света и относительно других построек), этаж, вид из окна, наличие сквера и т.п. Уровень пятый (последний): окончательный выбор. Теперь остается внимательно изучить все варианты - осмотреть с пристрастием, попытать риэлтера -и сделать окончательный выбор. И здесь вам никто не советчик. Игра окончена.